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內容來自hexun新聞

新聞來源http://house.hexun.com/2012-06-28/142950352.h(密技)房貸利率比較表最新的銀行貸款方案tml

孟曉蘇房價將長期上漲 房地產調控須全面反思鳳林鎮土地貸款

和訊網消息 6月27日,由中國城市經濟發展服務中心、中國企業國際發展協會共同主辦舉辦的“中國城市區域合作發展大會暨城市發展與民營經濟高峰論壇”在安徽黃山市召開。中國房地產開發集團理事長孟曉蘇接受和訊網訪談時表示,僅把限購當作調控是對房地產政策的誤讀。他判斷,房價長期仍會上漲,在此情況下,把降低房價的任務交給政府是不公平的,而政府如果承載降低房價這種達不到的任務是不明智的。孟曉蘇認為,僅把限購當作調控誤讀瞭房地產調控政策。他說,調控原來是國四條,不是一條。第一,要增加土地供應量,以解決供不應求的問題,防止地王;第二,商品房要加大投資,增加產出,用增加供應量的辦法,來抑制過快上升的房價;第三,保障房建設,要行使政府的職責,要多建保障房,建立多層次保障體系;第四,在商品房和保障房一時不能應市的情況下,在某些地區可以根據自己的情況,采取臨時性的措施,在一定的時期內,抑制、限制購房的套數。他判斷,中國的房價總體上在長時間內還是會上漲的。那麼,如果在這種情況下,把一個要降低房價的任務交給政府,是不公平的。政府如果承載這種降低房價達不到的任務,肯定是不明智的。以下為訪談實錄:和訊網:這兩天炒的比較火的一個,就是關於河南樓市微調的新政問題。孟曉蘇:你總是問一些我不知道的事。和訊網:它叫做認房不認貸,就是支持購買首套房,基準利率下浮30%的優惠,因為最近地方有放松的信號例子比較多,隻是說拿這個來做引子,您怎麼解讀地方一方面是調控不放松,一方面是支持剛需的購房,就是地方更偏向於後者,支持剛需。孟曉蘇:其實房地產的宏觀調控裡面,最主要的內容也往往被人忽略,這個調控原來是國四條,不是一條,這裡面特別強調的:第一,要增加土地供應量,以解決供不應求的問題,防止地王;第二,商品房要加大投資,增加產出,用增加供應量的辦法,來抑制過快上升的房價;第三,保障房建設,要行使政府的職責,要多建保障房,建立多層次保障體系;第四,在商品房和保障房一時不能應市的情況下,在某些地區可以根據自己的情況,采取臨時性的措施,在一定的時期內,抑制、限制購房的套數。國四條講的是某些地區房價過快上漲的地區,要采取一定的措施,在一定的時期內限制購房,但現在人們把這個限制購房就當成瞭調控的全部。甚至一些地方講的堅持房地產調控不動搖,也隻是講的這一條。所以在一些地方搞的房地產調控實際上已經偏離瞭當時的國四條所確定的基本方向,隻把房地產調控理解為限制購房,那麼我們到底還要不要走向市場經濟?本來我們在十四年前所推崇的房改,已經使得住房建設走向瞭市場經濟,後來因為主管部門的疏忽,多年沒有建保障房,現在國傢又想把保障房這塊建起來,等到保障房大量產出之後,還需要限制商品房的銷售嗎?和訊網:這是第二個跟第四個問題。孟曉蘇:我們不能夠總在住房制度上左右搖擺,要不就一套保障房不給建,要不然就是直接用保障房打壓商品房,你建保障房的時候,你抑制商品房幹什麼?臨時性的打打麻藥,防止市場這時候搶購,那還可以理解,醫生打麻藥的目的是為瞭治病,你趕上個笨醫生,他手慢,就得再補一支麻藥,叫延續限購令;你趕上一個壞醫生,他光給你打麻藥,不給你治病,就把你藥住瞭。所以現在持續限購已經在各地引發瞭很多不良後果,更不要說做手術的時間是不一樣的,大小城市的病情也是不一樣的。本來並不是說這麼多城市要限購,非要擴大限購令。像蕪湖等這些房價本來不高的地方都要限購。像蕪湖說要解套,這麼多的企業紛紛打壓,蕪湖不如揚州,揚州有虎氣,說我就是為瞭精準修,人傢扛住瞭。我們且不說有地方政府的土地收益,這個具體的利益關系,我們就光說對於成本方式上面來說,慢慢的供應量增加瞭,市場萎縮瞭,供求在一定的時間達到瞭平衡,甚至是供過於求的情況下,為什麼還要繼續打麻藥呢?當然我們也要考慮到地方政府的財政收入,是地方包括建保障房在內的一系列民生工程、惠民工程的重要資金來源。如果在保障房這個體系基本建立以後,為什麼我們要限制商品房的價格,特別是要限定豪宅的價格呢?豪宅可以賣的更貴,豪宅可以交更多的稅,因為這些土地賣的更貴,所以地方政府就能夠拿出錢來建更多的保障房,這本來是一個劫富濟貧的東西,賣豪宅的人他也願意,又沒有損傷他什麼,買豪宅的人也願意,這些為什麼一些媒體,特別是中央的媒體要下這麼大的力量打壓豪宅呢?他們對保障房卻不大關心。我後來才弄明白,原來一些媒體人他們不是低收入者,他們是準富人,他們還沒有到富人,他們希望買豪宅,但是嫌太貴,他們就不考慮已經買豪宅的那些富人的心態,也不考慮這些買不起豪宅,希望地方政府能夠有保障金來建保障房的人的心態,所以我就調侃央視的主持人他們是準富人,他們考慮的是一個小群體的利益,但是你不能動用國傢的媒體來為自己的小團體牟利。我這麼說瞭以後,他們也不再歌頌和歡呼豪宅降價瞭,因為這樣就容易露出他們自己的狐貍尾巴瞭。在調控之中,我們可以看到有不少的群體有自己的利益訴求,但是全體人民群眾的訴求是什麼?是中央所說的建立兩個體系,既有保障房,又有商品房,而且保障房要符合國情,不能說什麼人都想要保障房,你明明是中等收入,那你就應該去買限價房,或者是買商品房。大傢都在嚷嚷不行,都叫政府投,政府哪來這麼多錢。但是貧困的群體,種地收入傢庭要保障房,有限的社會資源要給那些需要輔助的群體。和訊網:孟總,您剛才說的國四條,其實您剛才已經講瞭新的兩條線,不知道你上午有沒有註意到最後一個發言者竹教授的發言,講到頓號、頓號、逗號和句號的問題。就是我跟一些開發商也交流過,因為不管什麼樣的政策出來,總有一個緩沖階段去執行、落實,但是咱們這個調控是不是太頻繁瞭,頓號、頓號,什麼時候才是逗號和句號,這樣一個問題?孟曉蘇:人們把這次的調控稱為史上最嚴厲,“史上最”這幾個字分析一下也有道理,因為我們中國歷史上,在建國以後房地產一直沒有市場經濟,當然走向市場經濟以後,我們有沒有碰到這麼多違反市場經濟行為的一些政府行為和行政幹預。所以“史上最”實際上是一個不光彩的“史上最”,是有瞭市場經濟以後的一個倒退。我希望經過一段的調控,在某些時期內是必要的,過渡調控瞭,時間拖長瞭它就變成錯誤瞭。傢長教育孩子,你打他幾巴掌,但是你別把他給打傷瞭,我老認為人不會把自己給掐死,掐的難受瞭他就該放手瞭,但是有人說,如果他認為是掐瞭別人的脖子呢?這個我就沒有想到。前不久我看浙江師大一個教師,把自己的十三歲的兒子掐死,可見他就誤以為他的兒子能夠承受起。現在國民經濟很多的產業承受不起,不把國民經濟的支柱產業讓它盡快恢復獲利,想靠這些鋼材、水泥、有色金屬、航運自身恢復是不可能的。溫州老板跑路,今天有人講到,為什麼跑瞭?因為他貸款貸不到,為什麼難貸款?其實是他的產品賣不出去。按照原來的計劃完全是可以賣掉的,為什麼他們生產的這些電器、傢具用品、瓷器、瓷磚為什麼賣不掉?原來房地產不需要瞭,很多的定單就減少瞭,錢少瞭所以他跑路。你說光是為他尋找貸款,那麼他隻能增加存貨,增加完存貨最終還是一個市場的問題。所以一些銀行都出現瞭有款無人貸的現象,不知道貸給誰。你貸給鋼鐵業,鋼鐵業自身嚴重的虧損,他增加庫存,把存下的盤條和器材能夠欠多少,其實我算瞭算賬,他隻占一年房屋建築總量所需要的7%,其實就因為他占瞭7%,所以這就不是急要的。所以鋼鐵行業和焦煤行業調侃,他們都去養豬和殺豬去瞭,你看這不是一個很大的諷刺嗎?中國經濟現在亟待投資和消費,就是內需來拉動,住房建設既是投資,也是消費。有人說這不是房地產綁架瞭國民經濟嗎?你反過來看一看,連低收入的群體都在追著政府要保障房,你能說老百姓不需要這個東西嗎?非說用高科技能夠代替它,小心你的高科技成為“皇帝的新衣”。所以實際上高科技也是要用在老百姓的衣食住行上,不要把這些東西搞的太懸乎,成瞭玄虛。剛才又有一位搞住宅科技的一些老總跟我講,房地產這個需求減退,高科技也受到瞭影響,肯定以後要建房子才用得到這些住房科技,而隨著這些房屋不斷的更新,才能對科技產生生機。所以中國真的要走向自主創新,必須要有一個強大的內需來做支持。和訊網:最後一個問題,以河南這個為例,您說的“國四條”裡面最後一條也說,部分的剛需也是可以稍微做調整和放松支持的,是不是其它的地方也可以利用最後一條來去效仿河南或者其它地方的?孟曉蘇:我一直不認為把老百姓需求分為剛需或者投機,這是正常的,因為很難區分什麼叫投機,股票是投機,我們大傢都盼著股票能夠好起來。房地產是實體經濟,沒有比房地產更實體的,不信你從飛機上往下看,能看得到的東西就剩下房地產瞭,這樣的東西你還區別,到底是哪套房子是剛需,哪套房子是投機。第二套房不一定是投資性需求,也可能是居住性需求,因為老百姓自身的需要。買房子和買股票不一樣,說你買瞭一萬塊錢的股票,你再追加,你再補倉,你再拿一萬塊錢進去變兩萬瞭,但是房子不是這樣,你說我買瞭一個一百平米的,我再花錢買你給我補一塊,它不是那麼補的,你一定要換一套。所以現在人們把剛需,本來我們在經濟學上有一個名字叫需求剛性,人們卻把它說成某些人是剛需,本身是概念的錯誤。溫總理在年初兩次講到剛性需求的問題,剛性需求這個詞用的很妥當,就是13億人的大國,處在工業化、城鎮化的快速發展時期,對於房屋的需求是長期的,是剛性的。你看他講的是13億人都是剛需的,並不是說某些人或者某些人不是剛需。剛需這個詞匯並沒有正式出現在文件裡面,在經濟學上也不存在,隻是媒體自己炒的。這些生編亂造的詞匯現在充斥著我們的媒體,在輿論場上占瞭主流,人們還誤以為這就是調控的目的。其實很多的真正需求住房的人因為這個受到瞭打壓。我們反過來再看剛需,為什麼北京現在好多年輕人買豪宅,都是原來父母用瞭他們的名字,原來全民都在想辦法規避政府的調控政策,想辦法鉆空子,到底是老百姓錯瞭,還是你政策錯瞭,那麼就要反過來思考一下瞭。我認為購房需求在中國來說是剛性的,因為我們人均現在才33平米,戶均不到100平方米。中國人又是一個歷史上最早的定居民族,我們對土地和房屋的感情要比別的民族更加的深厚。我們這33平米房又是什麼房呢?有一半以上是舊房,有一些是棚戶區,這些都需要更新和改造,不是說你有的平方米數就不需要再買新的房屋瞭。中國能夠處在這樣需求旺盛的年代,就是大量的需要住房和汽車的傢庭,這對我們中國是多麼好的發展機會,偏偏要把它打下去,為瞭一個什麼目標呢?就為瞭一個房價降下來,為瞭這樣達不到的目標,就要把自己的整個產業,拉動產業都要抑制住,這是讓很多人難以理解的。我看現在清醒的人越來越多,當年香港都是這樣,開始媒體都在炒作房價要降,其實並沒有下降,弄的連媒體人都下崗失業,最後媒體人才明白,原來房價上漲對香港有利。我們現在,實際上房價仍然還是在漲,雖然都是在說我的樓盤降價瞭,某一些城市還把它當作政績,到年底你算算統計數據,它還是在漲,大傢都在那裡說假話。去年都說房價下降瞭,實際上我統計上漲瞭6.8%,今年從銷售面積和銷售額的對比來看,我敢斷定房價仍然還是一個上漲的趨向,但是總體上漲的幅度就沒有像前些年那麼大瞭。房屋的價值隨著通貨膨脹,隨著原材料價格的上漲,當然也有需求和供應的因素會長期上漲,老百姓買房是比他們買黃金,買保值增值的什麼翡翠玉石還要有用,還要有長期保證價值的東西。和訊網:我們聽您的言論當中,有兩個關鍵詞,一個就是說您是支持地方微調的,也就是支持地方政府支持房子這塊,還有一個就是房價這塊實際上是捂不住的,價格是上升,隻是說相對的穩當一點的增長?可以這麼理解嗎?孟曉蘇:我是支持把宏觀調控按照正確的軌道推進下去,我認為如果宏觀調控的政策走偏瞭方向,不是微調的問題,是應該趕快返回來的問題,所以現在對於整個的調控政策都需要反思,偏離我們當年的“國四條”、“國八條”已經有一段距離瞭,如果這樣繼續下去的話,對經濟造成的損害就更加的嚴重,在這個問題上,有一些地區政府做的調整,我不叫微調,我認為他是符合實際的調整,這個調整也可以很大。和訊網:還有一個剛才講的第二個概念,您運用瞭香港做例子,也就是您看到的趨勢是實際上它是穩中有增的。孟曉蘇:我到房地產行業的時候,我在中房當總經理最早的時候,深圳和香港的房價差7倍,現在這些年,深圳的房價成倍的上漲,再和香港房價一比還差7倍,這說明什麼?說明“月亮走我也走”,不是你漲,別人也在漲。什麼原因?除瞭房屋的品質和供求關系以外,通貨膨脹也是一個重要的依據,我們都知道這些年的通貨膨脹,但是通貨膨脹對於經濟還不完全是壞事。但是在通貨膨脹的過程中,讓人民群眾的收入能夠正常的上升就行瞭。當然房價從全世界來看,從長期來看,它的增長幅度會高於通貨膨脹,他是能夠避開通貨膨脹對於資產的損害。黃金沒有跑贏通脹,我計算瞭一下,30年沒有跑贏通脹。但是房價在各國各地都是長期上漲的。我們中國又處在這麼一個特殊的時期,老百姓急需房屋,中國的城市化落後於美國100年,落後於日本50年,落後於韓國40年,我們不可能想象,在現在就會出現日本的泡沫。50年什麼概念?我們相當於日本的1960年,60年正是日本經濟高度發展和日本房地產高速發展的時期。人傢是到瞭80年代末期才出現瞭問題。我們不能說人傢得瞭老年病,我們這個中國十四五歲的孩子也得老年病,非得說你得老年病瞭,你也要少鹽、少吃、多餐,你不能按照老年人的食譜來對待年輕人。我說十四五年是什麼概念?我們房改十四五年,中國的住房商品房剛剛發展十四五年,而中國的城市化還有至少20年到30年的快速發展時期,老百姓大量要進城,城裡人要改善自己的居住條件。人們老說房價是泡沫,我一直反對,我看這回打壓瞭兩年,打壓兩年都沒有打壓掉的東西,你還說它是泡沫,可見他的判斷是不對的。我隻相信鄧小平說的一句話“實踐是檢驗真理的唯一標準”,是不是泡沫實踐已經證明瞭。當然現在不是泡沫並不意味著20年後不會產生泡沫,但至少現在把一個年輕人說成得瞭老年病我是不同意的,所以從這個角度來看,中國的房價總體上在長時間內還是會上漲的。如果在這種情況下,把一個要降低房價的任務交給政府,我認為是不公平的。政府如果承載這種降低房價達不到的任務,肯定是不明智的。我覺得應當對房價有一個新的認識,而不要把房價自然的上漲歸咎於政府,但是在房價上漲的過程中,我們要為一部分人建的保障房,讓他們在整個房價上漲的過程中他不受損害。保障房價格會不會漲,我告訴你也會漲。我們在十年前建的那些經濟適用房,當時在北京賣4300每平方米,現在已經可以轉讓瞭,老百姓可以賣出1.5萬每平米的價格,所以保障房也會漲。香港的保障房50年下來,你一算價格漲瞭100庭的保障房也漲,這不也是一個好事嗎?說明整個的社會財富是公平的,社會財富的綜指會惠及各個層次的老百姓。和訊網:謝謝您孟總。您在講一個道理的時候,用瞭很多很有意思的比喻,比如說“月亮走我也走”,感覺很生動。
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